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房价波动难改大势,调控更须保持定力

国家统计局日前发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,一些新的变化引起各界的关注。一是15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格在连续两个月实现环比全部不涨之后,10月份有3个城市再次呈现上涨之势;二是70个城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市,由上月的46个增加到50个。

  部分城市环比价格的短期升降,不能说明楼市大势出现了显著改变。判断楼市变化,要把环比与同比、当期与累计结合在一起综合分析。

  判断当下楼市大势,有两个方面的总体情况不容忽视。一是价格。除了环比,再看同比。新建商品住宅价格同比涨幅,一线城市连续13个月回落,10月比9月回落0.5个百分点;二线城市连续11个月回落,回落1个百分点;三线城市也连续三个月回落,回落0.7个百分点。而这种涨幅回落只是从整体上观察,具体到各个城市,10月份70个城市中同比价格下降的城市已经由上月的3个增加到10个。这种变化似乎更能说明当下楼市的走势。

  二是销售。前几天,国家统计局发布的房地产销售数据中,一个具有标志性意义的变化就是,1至10月全国商品房销售面积同比增速回落到10%以下,为8.2%,进入名副其实的一位数时代。而这个变化是历经了一年半的时间,从去年1至2月36.5%的最高点上,逐步缓慢回落实现的。与此同时,商品住宅销售面积同比增速更回落至5.6%;商品房和商品住宅销售额增速也分别回落至12.6%和9.6%的水平。

  自去年“9·30”北京、天津等市启动楼市新政、拉开本轮楼市调控大幕后,一年多的时间,已有上百城市200余次启动楼市调控措施。在此过程中,媒体、业界,乃至广大公众也不时显现对调控效果的希望或失望。乐观者看到的是增速的回落,认为已经取得明显成效;悲观者看到的是价格和增速的继续上行,定性其为越调越涨。然而,时至今日,基于以上两个方面的变化,应该可以下一个结论,楼市调控确实初见成效了。

  更应该看到的是,目前楼市出现的变化,还仅仅是一个阶段性变化的初期,调控效应的显现也还远没有到位。因为经济运行是有其规律性的;政策调控也是有其滞后性的。早在5年多以前,上一届政府的后期,曾经启动了以限购、限贷为主要措施的楼市调控。由于遏制了投资投机性需求,所以调控逐渐取得成效。只是由于一些地方对土地财政的过度依赖,相继松绑调控措施,加之金融部门又于2015年9月30日起启动了一系列加杠杆措施,从而为投资投机性购房洞开了方便之门,才使楼市价格和销售再次暴涨。

  中央明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,表明了决策层遏制炒房的态度和决心。始自2016年9月30日的本轮调控,在范围和力度上远超2012年的那一轮调控,且在限贷、限购的同时,把限售作为重要手段,因此其效应应强于上次调控,并会在未来一段时间持续、更加明显地显现出来。

  当调控效果继续显现时,必然会对一些地区的经济增速产生影响。去杠杆和限售遏制了投资投机性需求,也使总需求减弱,终将使价格有所回落,销售有所下降,一方面影响整体投资规模及速度,另一方面影响相关领域的生产、销售和服务。这既是过去加杠杆、加大泡沫后必须承受的后果,也是转换动能、调整结构、转变增长方式、提高增长质量的机会和时机,绝不能因短时影响速度而放松调控。